【2026年版】葛飾区の新築一戸建て相場はいくら？中古・駅別の価格と年収の目安を解説

葛飾区の一戸建ては、土地代込みで新築が5,000万〜6,000万円台、中古が4,000万〜5,000万円台の物件が中心です。

出典1：LIFULL HOME'S「葛飾区の新築一戸建て・分譲一戸建て価格相場」／「葛飾区の中古住宅・中古一戸建て価格相場」
出典2：アットホーム「首都圏の新築戸建て価格動向（2026年7月）」
※いずれも土地と建物を合わせた販売価格（2026年7〜9月時点）
※新小岩駅周辺などでは1億円を超える物件もあり

葛飾区は、23区内で1億円を下回る新築一戸建てを探しやすい地域です。また、ここでの新築の価格は、土地付きで販売される建売住宅の価格です。注文住宅の建築費は、後半の「建売住宅と注文住宅の費用の違い」で解説します。

葛飾区の新築一戸建ての相場

葛飾区の新築一戸建てが23区内でも手の届きやすい価格になっている理由は、土地代の安さです。2026年の地価公示で、葛飾区の住宅地は坪約128万円と23区で最も低く、区部平均（坪約283万円）の半分以下です。

土地に回す金額を抑えられる分、同じ予算でも建物の広さや性能にお金をかけやすくなります。ただし、駅や路線によって価格は大きく異なるため、エリア別の相場は「葛飾区の駅別・エリア別の新築一戸建て相場」で解説します。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示（東京都分）の概要」

東宝ハウス新小岩の掲載物件から見る葛飾区の新築一戸建ての価格帯

実際に、東宝ハウス新小岩に掲載している葛飾区の新築一戸建てを価格帯別に集計すると、次のとおりです。

※東宝ハウス新小岩に掲載中の葛飾区の新築戸建て61件のうち、価格を公開している33件を集計（2026年10月20日時点）

5,000万〜6,000万円台の物件が全体の約7割を占め、価格の中央値は6,290万円でした。間取りは4LDKが最も多く、子ども部屋を確保しやすい物件が中心です。

最新の物件情報は、以下からチェックしてみてください。

葛飾区の中古一戸建ての相場

葛飾区の中古一戸建ては、建物100㎡の場合で平均約5,114万円（土地代込み）です。築年数による価格差が小さいことが、葛飾区の中古一戸建ての特徴です。

※2026年9月時点

築20年以上でも、築5〜10年との差は約1,000万円にとどまります。建物の価値が下がっても、23区内の土地の価値が価格を支えているためです。

また、荒川沿いの四つ木・堀切・立石周辺には、昔ながらの木造住宅が多い地域があります。古い中古住宅を検討する場合は、1981年以前の旧耐震基準でないか、前面道路が狭くないかも確認しましょう。

出典：LIFULL HOME'S「葛飾区の中古住宅・中古一戸建て価格相場」

新築と中古はどちらを選ぶべき？

新築と中古の一戸建てのどちらに住むか迷っている方は、駅の近さを優先するか、価格と建物の新しさを優先するかで選び方が変わります。

JR駅の徒歩圏では新築が6,000万円台以上になりやすいため、予算を抑えたい場合は中古も選択肢に入ります。中古を選ぶ場合は、リフォーム費用を足した総額で新築と比べましょう。

葛飾区の一戸建てが手頃な理由は、23区で最も低い土地の価格にあります。23区全体と、隣り合う足立区・江戸川区に分けて、葛飾区の位置づけを確認しましょう。

東京23区の一戸建て相場と比べた葛飾区の位置づけ

土地代込みの一戸建て価格は、土地の価格に大きく左右されます。2026年の地価公示をもとに、土地20坪を買う場合の土地代を区ごとに比べると、次のとおりです。

※2026年1月1日時点の住宅地の平均価格からの試算

同じ20坪の土地でも、葛飾区は世田谷区より約2,600万円、江東区より約1,800万円安く手に入る計算です。

この土地代の差が、そのまま一戸建ての価格差になります。23区内に住みながら、土地代を抑えた分を建物の広さや性能に回せることが、葛飾区で一戸建てを探す大きなメリットです。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示（東京都分）の概要」

足立区・江戸川区など近隣エリアとの比較

葛飾区と隣り合う足立区・江戸川区は、同じ東部エリアで価格帯が近く、比較されることの多い区です。

出典：LIFULL HOME'S「足立区の新築一戸建て・分譲一戸建て価格相場」／「江戸川区の新築一戸建て・分譲一戸建て価格相場」
※地価は2026年1月1日時点、物件価格は2026年9月時点

3区の価格帯は近いものの、葛飾区は土地の価格が最も低い一方で、中古一戸建ての平均は足立区より高くなっています。総武線快速が停まる新小岩駅や、千代田線に直通する亀有・金町駅など、都心への足がそろっていることが価格を支えていると考えられます。

このように、区の違いよりも、どの路線・どの駅を使うかで価格と暮らしやすさが変わるのが東部エリアの特徴です。通勤先に合わせて、区の境界にこだわらず駅単位で比較しましょう。

葛飾区は、JR総武線が通る南部、JR常磐線が通る北部、京成線が通る中央部で、価格も暮らし方も異なります。主要駅ごとの価格と、価格差が生まれる理由を見ていきましょう。

新小岩・亀有・金町など主要駅の価格相場

主要駅の新築一戸建ての価格例を、都心までの所要時間とあわせてまとめました。

出典：東宝ハウス新小岩「葛飾区の新築戸建て」
※価格は2026年9〜10月時点。所要時間は日中の目安で、乗り換えを含む場合があります。

JR3駅の周辺では、駅徒歩3分の金町の物件が9,000万円台、新小岩駅徒歩8分の物件は1億円を超えています。一方、京成線沿線や水元方面なら4,000万〜5,000万円台から探せ、同じ葛飾区内でも5,000万円以上の差があります。

【葛飾区の物件を探す】

価格を抑えやすいエリアと高めのエリア

葛飾区にある一戸建ての価格を左右するのは、主に路線、駅からの距離、土地の広さの3つです。

南部の新小岩は、総武線快速で東京駅まで乗り換えなしで行けるため、区内でも土地の価格が高めです。反対に、北部の水元方面は駅までバスや自転車を使う分、価格が下がり、水元公園に近い落ち着いた住宅地で広めの家を探せます。

また、下町の住宅街では、土地をコンパクトにして3階建てにすることで価格を抑えた新築も多く見られます。通勤時間、家の広さ、階段の上り下りのどれを優先するかで、選ぶエリアと物件を絞り込みましょう。

駅からの距離で見る葛飾区の新築一戸建ての価格差

東宝ハウス新小岩の掲載物件を駅からの徒歩分数別に分けると、価格の差がはっきり表れます。

※東宝ハウス新小岩に掲載中の葛飾区の新築戸建てのうち、価格を公開している33件を集計（2026年10月20日時点）

駅徒歩10分以内と16分以上では、中央値で約2,500万円の差がありました。徒歩分数を数分ゆずるだけで、予算内で選べる物件が大きく広がることがわかります。

再開発が進むエリアの価格動向

葛飾区では、新小岩・立石・金町の3駅で大規模な再開発が同時に進んでいます。区役所の移転を含む再開発が3駅で同時に進んでいることは、葛飾区ならではの特徴です。

2026年の地価公示では、金町・東金町・亀有・東立石などの地点で前年比10％を超える上昇がみられ、葛飾区の住宅地の平均（+5.6％）を上回りました。

再開発エリアの周辺は、完成後の利便性に期待できる反面、すでに価格に織り込まれている場合もあります。完成時期と自分たちが住む期間を照らし合わせて検討しましょう。

出典1：東京都都市整備局「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」／「東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業」
出典2：乗りものニュース「京成立石駅北口地区の再開発ビル着工」

葛飾区の地価は上昇が続いていますが、その上がり方は23区のなかでは緩やかです。今の価格だけでなく、これまでの流れも確認しておきましょう。

過去10年の一戸建て価格の推移

一戸建て価格の大きな割合を占める土地代は、地価の動きで確認できます。葛飾区の住宅地の地価は、2016年の地価公示でも前年比0.9％上昇しており、2021年を除いて上昇が続いています。直近の推移は次のとおりです。

※各年1月1日時点の地価公示（東京都分）

2020年から2026年までに、葛飾区の住宅地は約21％上昇しました。一方、区部全域は同じ期間に約36％上昇しており、葛飾区の上昇率は23区で最も低い水準です（2026年は+5.6％で23区最下位）。

都心や湾岸の区ほど価格が急騰していないため、葛飾区は23区のなかで割安さを保っています。ただし、東京23区の新築一戸建ては2026年7月に前年同月比21.8％上昇している状況です。建築費の上昇は葛飾区の新築価格にも影響しているため、今後の上昇に注意が必要です。

出典：東京都財務局「平成28年地価公示（東京都分）の概要」／「令和2年地価公示（東京都分）の概要」／「令和8年地価公示（東京都分）の概要」

地価の動向と購入タイミングの考え方

葛飾区の住宅需要を支えているのが、人口と世帯数の増加です。2016年から2026年までの10年間で、人口は約2万人、世帯数は約3万5,000世帯増えています。

とはいえ、地価がいつまで上がり続けるかを正確に予測することはできません。価格が下がるのを待つより、無理なく返済できる予算と、子どもの入学など家族の予定に合わせて購入時期を決めましょう。

出典：葛飾区「住民基本台帳による世帯と人口（令和8年2月1日現在）」

一戸建ての購入には、土地代込みの物件価格のほかに諸費用がかかります。物件価格だけで予算を決めると資金が不足しやすいため、総額と年収のバランスを確認しましょう。

物件価格以外にかかる諸費用

新築一戸建て（建売住宅）の諸費用は、土地代込みの物件価格の6〜9％程度が目安です。内訳は次の通りです。

たとえば、土地代込み5,500万円の新築一戸建てなら、諸費用は約330万〜500万円で、総額は約5,830万〜6,000万円になります。諸費用は現金で支払うことが多いため、頭金とは別に準備しておきましょう。

また、葛飾区は河川に囲まれた地域のため、火災保険に水災補償を付けるかどうかで保険料が変わります。ハザードマップで想定浸水深を確認したうえで、補償内容を選びましょう。

年収別に見る一戸建てを購入できる価格の目安

2025年度フラット35利用者調査によると、首都圏で建売住宅を購入した人の年収倍率は7.3倍でした。この倍率で計算すると、葛飾区と23区平均では必要な年収に大きな差があります。

※年収倍率7.3倍で割り戻した目安

23区平均の新築一戸建てだと、世帯年収1,000万円を大きく超える収入が必要ですが、葛飾区なら世帯年収700万〜800万円台でも選択肢があります。

なお、5,000万円を金利1.5％・35年で借りた場合、毎月の返済額は約15.3万円です。教育費なども考慮し、借りられる額ではなく、返せる額で予算を決めましょう。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」

「自分たちの年収で、どのエリアの物件を狙えるのか」を知りたい方は、東宝ハウス新小岩の「未来カレンダー」をご活用ください。

10年後・20年後・30年後の家族構成と収支を見える化し、住宅ローンの適正予算や、進学時の家計、金利が上がった場合のリスクまで確認できます。相談は約60分・無料で、「今は買わない」という結論も含めて判断材料を整理できます。

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建売住宅と注文住宅の費用の違い

建売住宅は土地代込みの価格で販売されますが、注文住宅は土地代と建築費を別々に支払います。

※建築費は住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」の首都圏の土地付注文住宅の平均

葛飾区は土地代が安いため、注文住宅でも23区のほかの区よりは総額を抑えやすい地域です。ただし、狭い土地に3階建てを建てる場合は、建築費が高くなることもあります。

すでに葛飾区内に土地がある方は、建築費のみで新築できます。予算を重視するなら建売住宅、間取りにこだわるなら注文住宅と、土地の有無とあわせて選びましょう。

葛飾区で新築一戸建てを買う場合、国の制度に加えて、東京都と葛飾区の補助金を重ねて使うことで、費用を抑えられる可能性があります。補助金と税制優遇の2つの方向から、費用を抑える方法を確認しましょう。

国・東京都・葛飾区の補助金を活用する

省エネ性能の高い住宅や設備には、国・東京都・葛飾区の3段階で補助金が用意されています。

※2026年度の制度内容。予算の上限に達すると受付が終了します。

なお、東京ゼロエミ住宅は東京都の制度のため、江戸川を渡った千葉県側の松戸市や市川市では利用できません。補助金の手厚さは、近隣の千葉県・埼玉県と比べたときの、葛飾区で家を買うメリットのひとつです。

また、補助金の多くは住宅会社が申請するため、対象となる物件か売主に確認しましょう。加えて、かつしかエコ助成金で太陽光発電付きの建売住宅を買う場合は、引き渡しの4週間前までに事前協議が必要です。

出典1：国土交通省「みらいエコ住宅2026事業」
出典2：東京都「令和8年度 東京ゼロエミ住宅導入促進事業」
出典3：葛飾区「令和8年度 かつしかエコ助成金（個人用）」

住宅ローン減税（住宅ローン控除）など税制優遇を確認する

住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7％が所得税などから差し引かれる制度で、土地の借入分も対象です。2026年に新築住宅へ入居する場合、最長13年間控除を受けられます。

※2026年入居の新築住宅の場合。（　）内は子育て世帯・若者夫婦世帯。所得などの要件があります。
※実際の控除額は、その年のローン残高の0.7％と、納めた所得税・住民税（住民税は上限9.75万円）の範囲内になります。
※省エネ基準適合住宅の新築は、2027年以降の入居では原則として住宅ローン減税の対象外になります。

特に葛飾区に多い、5,000万〜6,000万円台の物件では、省エネ性能によって控除の対象になる借入額が最大2,500万円変わります。価格が近い物件で迷ったときは、省エネ性能も比較しましょう。

出典：国土交通省「令和8年度税制改正により、住宅ローン減税が5年間延長されました！」

葛飾区の物件選びでは、価格の安さだけでなく、水害リスクと道路の条件を必ず確認しましょう。どちらも購入後に変えることができず、資産価値にも影響します。

葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれ、海抜ゼロメートル地帯を含む低い土地が広がっています。ハザードマップで想定浸水深を確認し、2階以上へ避難できる物件かを見ておきましょう。

また、下町エリアには幅4m未満の狭い道路に面した土地も少なくありません。セットバックが必要な土地や、建て替えができない「再建築不可」の物件もあるため、契約前に必ず確認しましょう。

【葛飾区の住みやすさもチェックしたい方はこちら】

葛飾区の土地の坪単価はいくらですか？

2026年の地価公示では、葛飾区の住宅地の坪単価は約128万円で、23区で最も低い水準です。足立区（約136万円）や江戸川区（約146万円）と比べても安く、区部平均（約283万円）の半分以下です。ただし、新小岩・亀有・金町の駅周辺は平均より高くなります。

葛飾区で一戸建てを買うと固定資産税はいくらですか？

土地の評価額が1,500万円、建物の評価額が1,200万円の場合、新築から3年間の固定資産税と都市計画税は年間約17万円が目安です（特例・減額を適用した試算）。減額期間が終わると建物分の税額が上がるため、4年目以降の負担も資金計画に含めておきましょう。

葛飾区の一戸建ては10年後も価値が下がりにくいですか？

建物は築年数とともに価値が下がりますが、葛飾区の住宅地の地価は2021年を除いて2016年以降上昇を続け、人口と世帯数も増えています。ただし、将来の価格は保証されていません。駅距離、接道条件、水害リスクなど、売却時にも評価されやすい条件を備えた物件を選びましょう。

葛飾区で新築一戸建てを買うなら年収はいくら必要ですか？

首都圏の建売住宅の年収倍率7.3倍で計算すると、葛飾区で土地代込み5,000万円台の新築なら、世帯年収700万〜800万円前後が目安です。23区平均の新築（約9,140万円）なら約1,250万円が必要になるため、葛飾区は比較的少ない年収で23区内の新築を狙える地域です。

葛飾区は住宅地の地価が23区で最も低く、土地代込み5,000万〜6,000万円台を中心に新築一戸建てを検討できます。23区平均の新築と比べて必要な年収も低く、東京都や葛飾区の補助金も使えることが、近隣の区や千葉県側にはない強みです。

一方、同じ葛飾区内でも駅徒歩10分以内と16分以上では中央値で約2,500万円の価格差があり、水害リスクや道路の条件も地域によって異なります。諸費用を含めた総額で予算を組み、価格と立地のバランスがとれた物件を選びましょう。

東宝ハウス新小岩では、葛飾区の新築一戸建てや中古一戸建て、土地を比較できます。予算やエリアが決まっていない場合も、まずは希望する暮らし方からお気軽にご相談ください。